Quando ci si trova nella situazione di aver individuato la propria futura abitazione e aver bloccato la casa tramite proposta d’acquisto, la fase successiva e spesso decisiva è quella della richiesta del mutuo bancario. Non è raro, però, che la banca decida di non concedere il finanziamento, lasciando il potenziale acquirente in una posizione delicata, sia dal punto di vista economico che contrattuale. Una delle domande più frequenti che ci si pone in questi casi riguarda l’obbligo di pagare la provvigione all’agenzia immobiliare, anche se l’operazione non si conclude per la mancata erogazione del mutuo.
Il ruolo dell’agenzia immobiliare e la disciplina legale
Quando si decide di acquistare un immobile attraverso un’agenzia, il professionista svolge un ruolo di mediazione tra le parti, ovvero tra acquirente e venditore. L’attività dell’agenzia è regolata dall’articolo 1755 del Codice Civile, che prevede che il compenso sia dovuto quando l’affare viene concluso per effetto dell’intervento del mediatore. Nel momento in cui la proposta d’acquisto viene accettata dal venditore, l’affare si considera formalmente concluso e, dunque, il diritto alla provvigione matura per l’agenzia, indipendentemente dagli sviluppi successivi, come la concessione o meno del mutuo da parte della banca.
Questo significa che, se non sono state inserite clausole particolari nella proposta d’acquisto, l’acquirente è tenuto a pagare l’agenzia, anche se il finanziamento necessario all’acquisto non viene poi effettivamente erogato. L’agenzia, infatti, ha svolto il proprio compito, mettendo in relazione le parti e facendo in modo che si addivenisse a un accordo formale.
Clausole sospensive e tutela dell’acquirente
C’è, però, una soluzione che può tutelare l’acquirente dal rischio di perdere la provvigione e l’immobile nello stesso momento: la clausola sospensiva. Questa previsione, che può (e dovrebbe) essere inserita nella proposta di acquisto, stabilisce che l’efficacia della proposta sia vincolata all’effettiva concessione del mutuo. Solo se la banca concede il finanziamento, allora l’accordo di compravendita diventa efficace. In mancanza di mutuo, la proposta cade e l’acquirente non è obbligato né a concludere l’acquisto né a corrispondere la provvigione all’agenzia.
Molte agenzie immobiliari, tuttavia, preferiscono non inserire questa clausola, oppure propongono una clausola con limiti stringenti (ad esempio, fissando un termine molto breve per l’ottenimento del mutuo). Ecco perché è fondamentale, prima di firmare qualsiasi proposta, leggere attentamente il testo e, se necessario, richiedere l’inserimento di una clausola sospensiva a tutela dei propri interessi economici. Un notaio o un esperto del settore possono consigliare sulla corretta formulazione della clausola.
Cosa succede senza la clausola sospensiva: responsabilità e conseguenze
Nel caso in cui non sia presente alcuna clausola sospensiva, la mancata concessione del mutuo non costituisce una causa di forza maggiore che dispenserebbe l’acquirente dagli obblighi contrattuali assunti con la firma della proposta d’acquisto. Questo vale sia nei confronti del venditore sia dell’agenzia immobiliare. In particolare, salvo diversi accordi scritti, la provvigione resta dovuta perché si considera legittimamente maturata con l’accettazione della proposta da parte del venditore, considerata la conclusione dell’affare per effetto proprio dell’attività dell’agenzia.
Se l’acquirente non riesce più a far fronte agli impegni presi per mancanza di mutuo, può comunque tentare una trattativa sia con il venditore sia con l’agenzia per risolvere bonariamente la questione, ma dal punto di vista strettamente legale la posizione dell’acquirente è debole se il contratto non prevede esplicitamente l’esclusione della provvigione in caso di mancato mutuo.
- La provvigione all’agenzia si matura al momento dell’accettazione della proposta, se non ci sono clausole sospensive.
- In assenza di mutuo, l’acquirente può essere costretto a pagare l’agenzia, anche se non conclude la compravendita.
- La presenza di una clausola sospensiva vincolata al mutuo tutela l’acquirente da questo rischio.
Consigli pratici e possibili alternative
Per evitare spiacevoli sorprese nel percorso che dalla scelta della casa porta al rogito, vi sono alcune accortezze che ogni acquirente dovrebbe adottare:
- Valutare la propria affidabilità creditizia e la probabilità di accesso al mutuo prima di formulare una proposta d’acquisto, magari ricorrendo a una pre-delibera bancaria o consultando un esperto in mutui.
- Richiedere esplicitamente che nella proposta d’acquisto sia inserita una clausola sospensiva legata all’effettiva concessione del finanziamento.
- Analizzare scrupolosamente i termini della proposta con un professionista esperto prima della firma, per assicurarsi che siano equilibrati e non penalizzanti.
- Dialogare in modo trasparente con l’agenzia circa le proprie esigenze e i rischi legati al mutuo, valutando la disponibilità dell’agenzia a trovare soluzioni flessibili.
- Orientarsi su soluzioni alternative come la richiesta di un garante, oppure la verifica di immobili con valore compatibile rispetto alle possibilità di finanziamento concesse dalla banca, considerando il rapporto rata/reddito e altri indicatori di rischio utilizzati dagli istituti di credito.
È anche utile ricordare che il mancato ottenimento del mutuo, di per sé, può dipendere sia da fattori personali (come un rapporto rata/reddito troppo elevato, problemi con la storia creditizia o un lavoro non stabile) sia da problematiche legate all’immobile o alla documentazione fornita. Prepararsi in anticipo a una accurata verifica documentale può ridurre le probabilità di rifiuto da parte della banca.
In definitiva, la risposta su chi paga e quando in caso di mancato mutuo dipende in modo cruciale dal tipo di accordo sottoscritto in agenzia e dagli strumenti di tutela attivati durante la trattativa. Conoscere la disciplina giuridica e muoversi con attenzione nei passaggi preliminari rappresenta il miglior modo per evitare brutte sorprese e garantire la serenità di un percorso tanto importante come quello dell’acquisto della prima casa.
