Quando si decide di concedere in affitto la prima casa, molti proprietari si chiedono quali sono le implicazioni fiscali e se si rischiano conseguenze sulle agevolazioni ottenute al momento dell’acquisto. La normativa italiana è piuttosto articolata su questo tema, poiché mira a bilanciare il diritto all’abitazione principale con le esigenze di mobilità e investimento dei cittadini. È fondamentale conoscere regole, tassazione e condizioni per evitare brutte sorprese e sanzioni.
Cosa prevede la legge per l’affitto della prima casa
Contrariamente a un luogo comune piuttosto diffuso, è perfettamente legittimo affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali di cui si è goduto in fase d’acquisto, a patto che vengano rispettati alcuni precisi requisiti di legge. Le agevolazioni fiscali associate all’acquisto, infatti, non decadono per il solo fatto di aver concesso la casa in locazione, bensì in seguito a specifiche situazioni, come la cessione dell’immobile entro 5 anni dal rogito senza acquisto di una nuova abitazione principale entro i termini di legge.
Inoltre, chi ottiene i benefici “prima casa” è tenuto a trasferire la residenza anagrafica nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Qualora la casa venga affittata dopo questo periodo, mantenendo la residenza nello stesso Comune, generalmente le agevolazioni non vengono meno. Tuttavia, nel caso si trasferisca la residenza fuori dal Comune, i benefici potrebbero decadere, salvo particolari deroghe e interpretazioni giurisprudenziali che valutano caso per caso prima casa.
Le tasse sull’affitto della prima casa
I proventi da locazione sono sempre soggetti a tassazione. Il proprietario può scegliere tra due principali regimi:
- Tassazione ordinaria: l’affitto percepito viene sommato ai redditi del proprietario e sottoposto alle aliquote ordinarie Irpef, potenzialmente facendo salire la tassazione totale in funzione dello scaglione raggiunto.
- Cedolare secca: dal 2025, l’aliquota prevista è del 26% (o del 21% in specifici casi), applicata sull’intero canone, senza possibilità di deduzioni. Questa imposta sostituisce Irpef, addizionali locali e imposta di registro e bollo sul contratto.
Scelto un regime fiscale, non si può modificarlo per tutta la durata del contratto. In ogni caso, la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria per locazioni superiori a 30 giorni. Per affitti brevi (inferiori ai 30 giorni), la registrazione non è necessaria, ma rimangono obblighi come la comunicazione delle generalità degli ospiti alla Questura e il rilascio del CIN per finalità turistiche.
Agevolazioni prima casa: quando si perdono e come mantenerle
Le agevolazioni prima casa consistono in una consistente riduzione delle imposte pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro al 2%, IVA al 4% per acquisti da impresa costruttrice, imposte ipotecaria e catastale di soli 50 euro). Tali benefici sono legati ad alcune condizioni:
- La casa deve essere nelle categorie catastali ammesse (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11). Sono escluse le abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9).
- Il beneficiario non deve essere titolare, nello stesso Comune, di altro immobile idoneo ad abitazione acquistato con agevolazione prima casa.
- È richiesto il trasferimento della residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dal rogito.
Il semplice affitto della casa, di per sé, non è motivo di decadenza dalle agevolazioni. Tuttavia, si perde il diritto ai benefici se, entro 5 anni dall’acquisto, si decide di vendere la casa e non si procede a un riacquisto “sostitutivo” di un’altra abitazione principale entro 12 mesi. In tal caso, sono dovute le imposte risparmiate più una sanzione del 30% e gli interessi.
Per conservare tutti i vantaggi fiscali, è fondamentale rispettare i requisiti sull’ubicazione e la residenza, evitare di possedere contemporaneamente altri immobili simili nello stesso Comune e non vendere l’immobile troppo presto senza rispettare la normativa sulla sostituzione.
Ulteriori questioni fiscali e amministrative
Chi concede in affitto la propria prima casa deve inoltre valutare l’incidenza sull’esenzione da IMU. Perché l’immobile rimanga esente dal tributo municipale, occorre che il proprietario mantenga su di esso la residenza anagrafica e dimori abitualmente nell’unità. L’affitto parziale (ad esempio una stanza in coabitazione) può consentire la conservazione dell’esenzione IMU, mentre in caso di locazione totale e trasferimento altrove, si perde questo beneficio.
Non bisogna poi dimenticare che la disciplina fiscale sui contratti di affitto prevede:
- L’obbligo di registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, con pagamento delle imposte di registro e bollo quando si opta per il regime ordinario.
- L’invio dei dati degli inquilini alle autorità di pubblica sicurezza, soprattutto in caso di affitti turistici o a studenti.
- La necessità di richiedere eventuali autorizzazioni condominiali, quando previsto dal regolamento.
L’affitto breve, disciplinato da norme specifiche, richiede ulteriori adempimenti come il rilascio del codice identificativo nazionale (CIN), anche per la locazione della prima casa a fini turistici, se la durata della permanenza degli inquilini è inferiore ai 30 giorni.
Conclusioni pratiche per chi affitta la prima casa
Il proprietario che affitta la prima casa deve rispettare con attenzione i requisiti di legge per non perdere le agevolazioni fiscali ottenute all’acquisto. In particolare:
- Sì all’affitto, ma attenzione a mantenere la residenza nel Comune.
- Nessun possesso di altri immobili similari nello stesso Comune.
- Divieto di vendere l’immobile nei primi 5 anni senza acquisto sostitutivo.
- Obbligo di registrazione del contratto e corretta scelta del regime fiscale.
I proprietari devono valutare anche il possibile impatto su IMU, canoni annui e impatto sul proprio reddito complessivo, scegliendo il regime fiscale più adatto tra cedolare secca e ordinario. Conoscere gli adempimenti amministrativi e le regole locali è fondamentale per agire in sicurezza e trasparenza.
La materia resta soggetta a frequenti aggiornamenti normativi: tenersi informati, anche tramite fonti specialistiche e le pagine ufficiali dell’ Imposta sugli immobili, può aiutare a evitare errori e rischi fiscali.
